מתי אי אפשר לפנות שוכר

דף הבית בלוג מתי אי אפשר לפנות שוכר

אבי חג'ג'

20/08/2024

בעת השכרת דירה, חשוב להכיר את הזכויות והחובות של השוכר והמשכיר. ידיעת המקרים בהם לא ניתן לפנות שוכר מהווה נדבך מרכזי בהבנת יחסי השכירות. במאמר זה נפרט את המצבים העיקריים בהם המשכיר אינו רשאי לדרוש את פינוי הדירה, גם אם הוא מעוניין בכך.

חוזה שכירות תקף

כאשר קיים חוזה שכירות תקף בין המשכיר לשוכר, המשכיר אינו רשאי לדרוש את פינוי הדירה לפני תום תקופת החוזה, למעט מקרים חריגים המוגדרים בחוק. על מנת שחוזה השכירות ייחשב תקף, עליו לכלול מספר תנאים בסיסיים:

חתימה של שני הצדדים – המשכיר והשוכר.
ציון מפורש של תאריך תחילת השכירות ותאריך סיומה.
פירוט תנאי התשלום – גובה שכר הדירה ומועדי התשלום.
פרטים מזהים של הנכס המושכר.

כל עוד החוזה עומד בתנאים אלו ותקף מבחינה משפטית, על השוכר והמשכיר לקיים את ההתחייבויות הקבועות בו, ולשוכר מובטחת הזכות להמשיך ולהתגורר בדירה עד תום התקופה הנקובה, כל עוד הוא מקיים את חלקו.

עמידה בתנאי החוזה

כל עוד השוכר עומד בתנאי החוזה, המשכיר לא רשאי לדרוש את פינוי הדירה. התנאים העיקריים שעל השוכר לעמוד בהם כוללים:

תשלום שכר דירה במועד.
שמירה על תקינות הנכס.
אי-הפרת הסכם השכירות.
מגורים בפועל בנכס.

חשוב לשים לב כי גם אם השוכר מפר את אחד מתנאים אלה, על המשכיר לפעול בהתאם להליכים המשפטיים הנדרשים ולא לפנות את הדייר באופן עצמאי. רק לאחר קבלת צו שיפוטי המורה על פינוי הדירה, רשאי המשכיר לפעול בהתאם. קראו כאן מה ניתן לעשות במצבים שבהם יש צורך בפינוי שוכר ללא חוזה שכירות.

הארכה אוטומטית של החוזה

כאשר תקופת השכירות המוגדרת בחוזה מסתיימת, במרבית המקרים החוזה יתחדש באופן אוטומטי מדי שנה, כל עוד לא ניתנה הודעה אחרת על ידי אחד הצדדים. הדבר מעוגן ב”חוק הגנת הדייר”, שמטרתו להגן על זכויות השוכרים.

המשמעות היא שבתום תקופת החוזה המקורי, באפשרות השוכר להמשיך להתגורר בדירה באותם התנאים, והמשכיר אינו יכול לדרוש את פינוי הנכס או לשנות את תנאי השכירות ללא הסכמת השוכר. עם זאת, לשוכר עומדת הזכות שלא לחדש את החוזה ולעזוב את הדירה בסיום התקופה, בהודעה מראש למשכיר על פי המועדים הקבועים בחוק.

דייר מוגן

דייר מוגן הוא שוכר בעל זכויות מיוחדות המוגנות לפי חוק הגנת הדייר בישראל. זכויות אלו מאפשרות לו להמשיך להתגורר בנכס המושכר לתקופה ארוכה, גם לאחר תום תקופת השכירות הרשמית, ואף מונעות פינוי שלו מהנכס אלא במצבים מסוימים המוגדרים בחוק.

המאפיינים העיקריים של דייר מוגן כוללים:

זכויות שכירות לאורך זמן: דייר מוגן רשאי להמשיך להתגורר בנכס כל עוד הוא עומד בתנאים שנקבעו בחוק, כמו תשלום דמי שכירות (בדרך כלל נמוכים מהמקובל בשוק) ותשלום מסים ודמי ניהול ככל שנדרש.
הגנה מפני פינוי: בעל הנכס אינו יכול לפנות דייר מוגן ללא סיבה מוצדקת המוכרת בחוק, כגון אי תשלום דמי שכירות, נזק מכוון לנכס, או שימוש בנכס למטרות לא חוקיות.
זכויות העברה: בחלק מהמקרים, זכויות הדייר המוגן עשויות לעבור לקרוב משפחה שהתגורר עמו בנכס לאחר מותו של הדייר המקורי, בכפוף לתנאים מסוימים.

החוק נועד להגן על שוכרים במצבים שבהם מתבצעת עליית מחירים פתאומית או שינוי בתנאי השוק, במטרה להבטיח להם יציבות דיור לאורך זמן.

יוצאים מן הכלל – מתי כן ניתן לפנות שוכר

למרות ההגנות הניתנות לשוכר על פי החוק, ישנם מספר מקרים בהם המשכיר רשאי לדרוש את פינוי הדירה גם כאשר קיים חוזה שכירות בתוקף. המקרים העיקריים הם:

הפרת הסכם השכירות על ידי השוכר, כגון אי תשלום שכר הדירה במועד או גרימת נזקים משמעותיים לנכס.
צורך עצמי מוכח של המשכיר בדירה, למשל לצורך מגורים של המשכיר או בני משפחתו.
הליכים משפטיים המתנהלים מול השוכר, כמו עיקול או פשיטת רגל.
מקרים בהם השוכר אינו מתגורר בפועל בנכס למרות קיומו של הסכם שכירות.

חשוב להדגיש כי גם במקרים אלה, על המשכיר לפעול בהתאם להליך הקבוע בחוק ולהימנע מנקיטת צעדים בלתי חוקיים כמו פינוי בכוח. מומלץ להיוועץ בעורך דין לפני נקיטת הליכים משפטיים לפינוי שוכר.

תהליך הפינוי כחוק

על מנת לפנות שוכר כחוק, על המשכיר לנקוט בתהליך מסודר. ראשית, יש לתת לשוכר מכתב התראה לפינוי מושכר, בהתאם למועדים הקבועים בחוק. אם השוכר מסרב לפנות את הדירה, על המשכיר להגיש תביעת פינוי לבית משפט לענייני שכירות. רק לאחר קבלת פסק דין המורה על פינוי המושכר, רשאי המשכיר לפעול להוצאתו לפועל, בסיוע לשכת ההוצאה לפועל.

חשוב להדגיש, כי פינוי שוכר בכוח או ללא צו שיפוטי מתאים הינו מנוגד לחוק, ועלול לחשוף את המשכיר לתביעות נזיקין ואף להליכים פליליים.

סיכום – מתי אסור לפנות דייר

לסיכום, שוכר הדירה שעומד בכל תנאי חוזה השכירות התקף, זכאי להגנה מפני פינוי מהדירה, אלא במקרים חריגים כגון הפרת הסכם, צורך מוכח של המשכיר בנכס, הליכים משפטיים או אי-מגורים בפועל בנכס.

על משכיר המעוניין לפנות שוכר מהנכס לפעול בהתאם לחוק ולהימנע מפינוי בכוח וללא צו שיפוטי. מומלץ להיוועץ עם עורך דין פינוי שוכר הן לצורך ניסוח חוזה שכירות תקין והן במקרה של סכסוך עם השוכר.

צרו עימנו קשר היום במידה ואתם חווים בעיות עם שוכר אשר מתגורר בנכס שלכם ונשמח לסייע.

מחבר המאמר: עו”ד אבי חג'ג'

עו”ד אבי חג'ג' הוא מייסד המשרד והוא בעל ניסיון עשיר בהתנסות מעשית בעלת הצלחות רבות בתחום המקרקעין