מחבר המאמר:
עו”ד מוטי גולן
עו”ד מוטי גולן הוא מייסד המשרד והוא בעל ניסיון עשיר בהתנסות מעשית בעלת הצלחות רבות בתחום המקרקעין
חוק שכירות הוגנת: כל מה שצריך לדעת
חוק שכירות הוגנת, שנחקק בשנת 2017, מהווה צעד משמעותי בהסדרת יחסי השכירות בישראל. מטרתו העיקרית היא להגן על זכויות השוכרים ולייצר איזון הוגן בין צרכי השוכרים והמשכירים. החוק מתייחס למגוון היבטים של השכירות, החל מתנאי המגורים ועד להגבלות על העלאת שכר הדירה. חשיבותו של החוק באה לידי ביטוי ביצירת מסגרת משפטית ברורה המגדירה את זכויות וחובות הצדדים, ובכך מצמצמת את פוטנציאל הסכסוכים ומגבירה את הוודאות בשוק השכירות. עבור שוכרים, החוק מספק הגנות חשובות, בעוד עבור משכירים הוא מבהיר את גבולות האחריות ומסייע ביצירת יחסי שכירות יציבים ומוסדרים.
על מי חל החוק?
חוק שכירות הוגנת חל על מגוון רחב של נכסים למגורים בישראל, כולל דירות, בתים פרטיים ויחידות דיור. החוק מתייחס לכל עסקת שכירות למגורים, בין אם מדובר בשכירות ארוכת טווח או קצרת מועד. עם זאת, קיימים מספר חריגים חשובים: החוק אינו חל על בתי מלון, צימרים, או דירות נופש המושכרות לתקופות קצרות. כמו כן, החוק אינו מכסה שכירות של נכסים מסחריים או תעשייתיים. חשוב לציין כי החוק חל גם על חוזי שכירות שנחתמו לפני כניסתו לתוקף, אך רק לגבי תקופות שכירות שהחלו לאחר תחילת החוק. הבנת תחולת החוק חיונית הן לשוכרים והן למשכירים, שכן היא מגדירה את המסגרת המשפטית החלה על יחסי השכירות ביניהם.
עיקרי החוק
חוק שכירות הוגנת מסדיר מגוון היבטים משמעותיים ביחסי שוכר-משכיר, במטרה ליצור איזון ראוי בין הצדדים. להלן הנושאים העיקריים המוסדרים בחוק:
- הגבלת גובה הערבויות והביטחונות שניתן לדרוש משוכרים
- קביעת לוחות זמנים מחייבים לתיקון ליקויים בנכס המושכר
- הסדרת אופן העלאת שכר הדירה ושיעורי ההעלאה המותרים
- חובת מסירת נכס נקי מזכויות צד שלישי
- הגדרת זכויות השוכר במקרה של אי-תיקון ליקויים
- קביעת סטנדרטים לתחזוקת הנכס ואחריות המשכיר
- הסדרת נושא הארכת חוזי שכירות ותנאי סיומם
חובת תיקון פגמים וליקויים במושכר
חוק שכירות הוגנת מטיל על המשכיר חובה ברורה לתקן פגמים וליקויים בנכס המושכר. על פי החוק, המשכיר מחויב לתקן כל ליקוי המפריע לשימוש סביר בנכס תוך זמן סביר מרגע קבלת הודעה מהשוכר. הזמן הסביר לתיקון תלוי במהות הליקוי – תיקונים דחופים כמו נזילות מים או תקלות חשמל מחייבים טיפול מיידי, בעוד שתיקונים פחות קריטיים יכולים להידחות לפרק זמן קצר יותר. החוק מדגיש כי האחריות לתיקונים חלה על המשכיר, אלא אם כן הוסכם אחרת בחוזה השכירות. במקרה של מחלוקת לגבי האחריות לתיקון, החוק מעניק לשוכר זכות לפנות לבית המשפט ולבקש צו המורה למשכיר לבצע את התיקון הנדרש. חשוב לציין כי החוק מגן על השוכר מפני נקמנות של המשכיר במקרה של דרישה לתיקונים, ואוסר על פינוי או הרעת תנאי השכירות בשל כך.
זכויות השוכר במקרה של אי-תיקון ליקויים
במקרה שהמשכיר אינו מתקן ליקויים מהותיים בנכס המושכר, החוק מעניק לשוכר מספר אפשרויות פעולה. ראשית, השוכר רשאי לתקן את הליקוי בעצמו ולדרוש מהמשכיר את החזר ההוצאות, בתנאי שנתן למשכיר הודעה מראש והזדמנות סבירה לתקן. שנית, השוכר יכול לדרוש הפחתה בשכר הדירה בשיעור יחסי לפגיעה בשימוש בנכס. במקרים חמורים, כאשר הליקוי מונע שימוש סביר בנכס, השוכר רשאי אף לבטל את חוזה השכירות. בנוסף, החוק מאפשר לשוכר לפנות לבית המשפט בבקשה לצו עשה שיחייב את המשכיר לבצע את התיקונים הנדרשים. חשוב לציין כי על השוכר לתעד את הליקויים ואת פניותיו למשכיר, כדי לחזק את עמדתו במקרה של הליך משפטי.
ערבויות ובטחונות בחוק שכירות הוגנת
חוק שכירות הוגנת מביא עמו שינויים משמעותיים בנושא ערבויות ובטחונות בהסכמי שכירות. החוק מגביל את גובה הערבויות שמשכיר רשאי לדרוש משוכר, במטרה להקל על שוכרים ולמנוע דרישות מופרזות. על פי החוק החדש, המשכיר רשאי לדרוש ערבות בגובה של עד שליש מדמי השכירות השנתיים, או סכום השווה לדמי שכירות של שלושה חודשים – הנמוך מביניהם. הגבלה זו חלה על כל סוגי הערבויות, כולל שיקים, ערבות בנקאית או ערבות אישית. בנוסף, החוק קובע כי על המשכיר להחזיר את הערבות לשוכר בתוך 60 יום מתום תקופת השכירות, בכפוף לתנאים מסוימים. הגבלות אלו נועדו ליצור איזון בין הצורך של המשכיר בביטחון לבין ההגנה על זכויות השוכר ויכולתו הכלכלית.
הגבלות על העלאת שכר דירה
חוק שכירות הוגנת מציב מגבלות חדשות על העלאת שכר הדירה, במטרה להגן על שוכרים מפני עליות מחירים דרסטיות. על פי החוק, בחוזי שכירות לתקופה של שנה ומעלה, המשכיר רשאי להעלות את שכר הדירה רק אחת לשנה, ובשיעור מקסימלי של 5% או בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן, לפי הנמוך מביניהם. בחוזים לתקופה קצרה משנה, ההגבלה חלה על חידוש החוזה. חשוב לציין כי הגבלות אלו אינן חלות על דירות חדשות או כאלו שעברו שיפוץ יסודי. מטרת ההגבלות היא ליצור יציבות ווודאות בשוק השכירות, ולאפשר לשוכרים לתכנן את הוצאותיהם לטווח ארוך יותר. עם זאת, יש לזכור כי ההגבלות עשויות להשפיע על היצע הדירות להשכרה ועל נכונות משכירים להשקיע בשיפור הנכסים.
תיקונים ושינויים בולטים בחוק השכירות והשאילה
חוק שכירות הוגנת הביא עמו מספר שינויים משמעותיים בהשוואה לחוק השכירות והשאילה הקודם. שינויים אלו נועדו להגן על זכויות השוכרים ולהסדיר את מערכת היחסים בין שוכרים למשכירים באופן מאוזן יותר. להלן מספר תיקונים ושינויים בולטים שהוכנסו בחוק החדש:
- הגבלת גובה הערבויות והבטחונות שניתן לדרוש משוכר לסכום שלא יעלה על שליש מדמי השכירות לכל תקופת השכירות.
- קביעת מגבלות על העלאת שכר הדירה, כולל הגבלת שיעור ההעלאה המרבי ל-5% בשנה.
- הגדרת לוחות זמנים ברורים לתיקון ליקויים במושכר, תוך מתן זכות לשוכר לבצע תיקונים בעצמו במקרים מסוימים.
- חובת המשכיר למסור נכס נקי מזכויות צד שלישי, עם אפשרות לשוכר לבטל את החוזה במקרה של הפרה.
- הרחבת ההגנות על שוכרים בדיור הציבורי ובדירות מוגנות.
נכס נקי וחופשי מכל זכות מגבילה או סותרת
חוק שכירות הוגנת מחייב את המשכיר למסור לשוכר נכס נקי וחופשי מכל זכות מגבילה או סותרת של צד שלישי. משמעות הדבר היא שעל המשכיר לוודא כי אין על הנכס שעבודים, משכנתאות או זכויות אחרות העלולות להפריע לשימוש השוכר בנכס. אם המשכיר מפר חובה זו, השוכר רשאי לבטל את החוזה ולתבוע פיצויים. במקרים מסוימים, השוכר אף עשוי להיות זכאי להמשיך בשכירות תוך הפחתת דמי השכירות. חובה זו מגנה על השוכר מפני מצבים בהם הוא עלול למצוא את עצמו מול תביעות או הגבלות בלתי צפויות על השימוש בנכס, ומבטיחה שקיפות ויציבות בעסקת השכירות.
סיכום והשלכות החוק על שוק השכירות
חוק שכירות הוגנת מהווה צעד משמעותי בהסדרת יחסי שוכר-משכיר בישראל. החוק מביא איזון חדש בין הצדדים, תוך הגנה על זכויות השוכרים ויצירת ודאות גדולה יותר עבור המשכירים. צפוי כי החוק ישפיע על דינמיקת השוק, כאשר משכירים יידרשו להתאים את התנהלותם לדרישות החדשות, בעוד שוכרים ייהנו מהגנות מוגברות. על שוכרים מומלץ להכיר את זכויותיהם החדשות ולעמוד עליהן, בעוד על משכירים לוודא עמידה בכל הוראות החוק למניעת סנקציות. בטווח הארוך, החוק עשוי לתרום ליציבות בשוק השכירות ולשיפור היחסים בין הצדדים, תוך יצירת סטנדרטים ברורים יותר לשכירות הוגנת בישראל.
צרו אתנו קשר
זקוקים לייעוץ משפטי מקצועי בנושא ביטול חוזה שכירות? צוות המומחים שלנו ישמח לעזור לכם.
📞 טלפון: 072-3305673
✉️ מייל: golan@lawx.co.il
🏢 כתובת: הארבעה 28, קומה 19, תל אביב (מגדלי חג’ג’, מגדל צפוני).
פנו אלינו עוד היום ותבטיחו שהתהליך יתבצע באופן חלק, מקצועי ומוסכם!
מאמרים נוספים בשבילכם
חוק שכירות הוגנת: כל מה שצריך לדעת
חוק שכירות הוגנת, שנחקק בשנת 2017, מהווה צעד משמעותי...
לקריאה נוספת
דמי שימוש ראויים: נגד מי ניתן להגיש תביעה?
מהם דמי שימוש ראויים? דמי שימוש ראויים הם תשלום...
לקריאה נוספת
ביטול חוזה שכירות בהסכמה: המדריך המלא
ביטול חוזה שכירות בהסכמה הוא נושא מרכזי עבור שוכרים...
לקריאה נוספת
