פינוי שוכר משנה: איך מפנים שוכר משנה במהלך תקופת השכירות?

דף הבית בלוג פינוי דייר משנה

''''BAR''''

28/05/2025

בעלי נכסים רבים מוצאים עצמם במצב מורכב כאשר מגלים שהשוכר שלהם השכיר את הנכס לשוכר משנה ללא אישור מראש. מצב זה עלול ליצור בעיות משפטיות מורכבות ולהאריך את תהליך הפינוי באופן משמעותי.

מהי שכירות משנה וכיצד היא נוצרת?

שכירות משנה נוצרת כאשר שוכר קיים מעביר את זכות השימוש בנכס לגורם שלישי – השוכר המשני, בלי לוותר על זכויותיו כשוכר מקורי. השוכר המקורי נשאר אחראי כלפי בעל הנכס, אך השוכר המשני הוא זה שמתגורר בפועל בנכס ומשלם את דמי השכירות לשוכר המקורי.

בהתאם לחוק השכירות והשאילה התשל”א-1971, שוכר אינו רשאי להשכיר את הנכס לאחר ללא הסכמה מפורשת בכתב של בעל הנכס. הפרה של תנאי זה מהווה הפרה יסודית של חוזה השכירות ומעניקה לבעל הנכס זכות לפינוי מיידי.

זיהוי מצבי שכירות משנה

בעלי נכסים צריכים להיות ערניים לסימנים המעידים על שכירות משנה לא מורשית:

סימנים פיזיים: שינוי בדפוסי התנועה בנכס, רכבים לא מוכרים, שמות זרים על תיבת הדואר, או התקנת מערכות נוספות באישור הרשויות על ידי גורמים לא מוכרים.
סימנים תקשורתיים: הודעות מגורמים לא מוכרים על תקלות או בקשות תחזוקה, קבלת מכתבים משירותים ציבוריים על שם אנשים לא מוכרים, או קושי ביצירת קשר עם השוכר המקורי.
סימנים כלכליים: שינוי בדפוסי התשלום, עיקובים או חובות על שם השוכר המקורי שעלולים להעיד על מצוקה כלכלית המובילה להשכרת משנה.

eviction-of-a-subtenant

ההשלכות המשפטיות של שכירות משנה לא מורשית

כאשר מתגלה שכירות משנה לא מורשית, נוצר מצב משפטי מורכב הכולל מספר יחסי זכויות וחובות:

ביחס לשוכר המקורי: הפרת חוזה השכירות מהווה עילה לפינוי מיידי. בעל הנכס זכאי לפנות את השוכר המקורי ולתבוע פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו.
ביחס לשוכר המשני: השוכר המשני נחשב לפולש שכן אין לו יחסים משפטיים ישירים עם בעל הנכס. עם זאת, בחלק מהמקרים עשוי להיחשב כשוכר מוגן לפי חוק הגנת הדייר, דבר המסבך את תהליך הפינוי.
זכויות התשלום: בעל הנכס זכאי לגבות דמי שכירות מהשוכר המקורי בלבד, אך במקרים מסוימים יכול לדרוש תשלום ישיר מהשוכר המשני כתנאי להימנעות מהליכי פינוי.

אסטרטגיות פינוי של דייר משנה

התמודדות עם פינוי דייר משנה דורשת גישה מדורגת ומקצועית:

שלב ראשון: בירור המצב המשפטי

לפני תחילת הליכי הפינוי, חיוני לבצע בדיקה יסודית של המצב המשפטי. זה כולל בחינת חוזה השכירות המקורי, זיהוי מעמדו של השוכר המשני, ובדיקת קיומם של הסכמים בכתב או בעל פה שעשויים להשפיע על ההליך.

שלב שני: מכתבי התראה מותאמים

שליחת מכתבי התראה גם לשוכר המקורי וגם לשוכר המשני. מכתב ההתראה לשוכר המקורי יתמקד בהפרת החוזה ובדרישה לפינוי המיידי. מכתב ההתראה לשוכר המשני יבהיר את מעמדו כפולש ויעניק לו הזדמנות לפנות מרצון.

שלב שלישי: הליכים משפטיים מקבילים

במקרים מורכבים, יש צורך בהגשת תביעות נפרדות – תביעת פינוי כנגד השוכר המקורי בגין הפרת החוזה, ותביעה כנגד השוכר המשני בגין פלישה לנכס. תיאום בין ההליכים מאפשר פתרון יעיל יותר.

אתגרים מיוחדים בפינוי דייר משנה

פינוי דייר משנה כרוך באתגרים ייחודיים הדורשים מומחיות משפטית מיוחדת:

הוכחת קיומה של שכירות משנה: בבתי משפט נדרשת הוכחה ברורה לקיומה של שכירות משנה, דבר שעשוי לדרוש איסוף ראיות מקיף כולל עדויות, תמונות, ומסמכים.
טיפול בטענות הגנה: השוכר המשני עשוי לטעון שהוא שוכר מוגן, שהסכים לשימוש במקום עם בעל הנכס, או שהשוכר המקורי פעל בסמכות. טיפול בטענות אלו דורש הכנה משפטית יסודית.
מורכבות הליכי הביצוע: גם לאחר קבלת צו פינוי, הביצוע עשוי להיות מורכב כאשר מעורבים מספר שוכרים. יש צורך בתיאום בין הוצאה לפועל לבין כל הגורמים המעורבים.

המלצות מעשיות לבעלי נכסים

כדי למנוע מצבי שכירות משנה לא רצויים ולהתמודד איתם ביעילות, מומלץ:

הגדרות ברורות בחוזה: הכללת סעיפים מפורטים האוסרים על שכירות משנה ללא אישור מפורש, והגדרת עונשים ברורים על הפרת התנאי.
מעקב שוטף: ביצוע בדיקות תקופתיות של הנכס ושמירת קשר קבוע עם השוכרים לזיהוי מוקדם של שינויים.
תיעוד מקיף: שמירה על תיעוד מלא של כל התקשורת עם השוכרים, תצלומים של מצב הנכס, וכל ראיה העשויה להיות רלוונטית להליכים משפטיים.
פנייה מקצועית מוקדמת: בעת גילוי מצב של שכירות משנה לא מורשית, פנייה מיידית לייעוץ משפטי מקצועי יכולה למנוע הסלמה ולחסוך זמן וכסף.

סיכום והמלצות

פינוי דייר משנה מהווה אתגר משפטי מורכב הדורש מומחיות ייעודית וניסיון רב. המפתח להצלחה טמון בזיהוי מוקדם של המצב, טיפול מקצועי ומהיר, והכנה יסודית להליכים המשפטיים.

משרד עורך דין אבי חג’ג’ ושות’, עם ניסיון במאות תיקי פינוי ושיעור הצלחה של 99%, מספק ליווי מקצועי ואישי בכל שלבי התהליך. מהערכה ראשונית של המצב המשפטי ועד לקבלת המפתח, אנו מתמחים בפתרון יעיל ומהיר של מצבים מורכבים אלו.

עבור בעלי נכסים המתמודדים עם דייר משנה לא מורשה, המלצתנו היא לפנות לייעוץ משפטי מקצועי מיד עם גילוי המצב. טיפול מהיר ומקצועי יכול למנוע הסתבכויות נוספות ולהבטיח פתרון יעיל תוך הקפדה על זכויות כל הצדדים. לייעוץ ראשוני התקשרו: 072-3305673

מחבר המאמר: עו”ד אבי חג'ג'

עו”ד אבי חג'ג' הוא מייסד המשרד והוא בעל ניסיון עשיר בהתנסות מעשית בעלת הצלחות רבות בתחום המקרקעין

פינוי דייר משנה