זכויות פולש למקרקעין

פלישה למקרקעין היא מעשה של השתלטות על מקרקעין שלא כדין, ללא הסכמת בעל המקרקעין או המחזיק בהם כדין. פלישה למקרקעין יכולה להתרחש במגוון דרכים, כגון בנייה על קרקע שאינה שייכת לפולש, השתלטות על דירה או בית שאינו שייך לפולש, או גידול של יבול על קרקע שאינה שייכת לפולש.

החוק הישראלי מכיר בזכויות מסוימות של פולש למקרקעין. זכויות אלו נועדו להגן על הפולש מפני פגיעה בזכות הקניין שלו, במקרים מסוימים.

זכות ההחזקה

פולש למקרקעין זכאי להגנת החזקה, גם אם אין לו זכות חוקית להחזיק במקרקעין. הגנה זו תקפה כלפי כל העולם, למעט זה אשר בידו זכות עדיפה על שלו.

משמעותה של הגנה זו היא שהפולש לא יוכל להידחק מהמקרקעין על ידי אדם אחר, אלא אם כן לאותו אדם יש זכות עדיפה על זכותו של הפולש. זכות עדיפה יכולה לנבוע, לדוגמה, מבעלות במקרקעין, מזכויות חכירה, או מזכויות אחרות הקשורות במקרקעין.

זכות הגנה

פולש למקרקעין זכאי להגנה מפני אלימות או נזק פיזי, מצד בעל המקרקעין או המחזיק בהם כדין. הגנה זו תקפה גם אם הפולש עצמו הוא זה שיזם את האלימות או הנזק.

זכות לתבוע פיצויים

פולש למקרקעין זכאי לתבוע פיצויים מהבעלים או המחזיק במקרקעין, בגין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מהפלישה. נזקים אלו יכולים לכלול, לדוגמה, הוצאות כספיות שנגרמו לפולש, או נזקים שנגרמו לרכוש שלו.

הגבלות על זכויות הפולש

זכויות הפולש למקרקעין מוגבלות במספר תנאים. תנאים אלו נועדו להגן על בעל המקרקעין מפני ניצול לרעה של זכויות הפולש.
אחד התנאים המרכזיים הוא שהפולש חייב להחזיק במקרקעין באופן סביר. החזקה סביר היא החזקה שמתאימה למטרת השימוש במקרקעין. לדוגמה, פולש שמחזיק בדירה כדי לגור בה, ייחשב כמי שמחזיק במקרקעין באופן סביר. לעומת זאת, פולש שמחזיק בדירה כדי לנצל אותה למטרות מסחריות, לא ייחשב כמי שמחזיק במקרקעין באופן סביר.
תנאי נוסף הוא שהפולש חייב להחזיק במקרקעין במשך תקופה מסוימת. תקופה זו היא שלוש שנים, אלא אם כן הפולש הוכיח כי החזקתו במקרקעין היא על בסיס זכאות חוקית.

תהליך פינוי פולש

במקרה של פלישה למקרקעין, בעל המקרקעין או המחזיק בהם כדין יכולים לפנות את הפולש. תהליך הפינוי יכול להתבצע באמצעות פנייה למשטרה, או באמצעות הגשת תביעה לפינוי פולש לבית המשפט.
במקרה של פנייה למשטרה, המשטרה תנקוט בהליכים לפינוי הפולש. במקרה של הגשת תביעה לבית המשפט, בית המשפט יכריע אם לחייב את הפולש לפנות את המקרקעין.

פינוי פולשים ממקרקעין בכוח – האם זה אפשרי?

התשובה לשאלה זו היא כן, אבל עם מגבלות.
סעיף 18 לחוק המקרקעין קובע כי בעל מקרקעין או אדם מטעמו רשאי להשתמש בכוח סביר כדי להוציא פולש ממקרקעין, בתוך 30 ימים מיום הפלישה. כוח סביר הוא כוח שאינו עולה על הנדרש כדי להוציא את הפולש מהמקרקעין.

למשל, בעל מקרקעין רשאי להשתמש בכוח סביר כדי לפתוח את דלת הדירה שלו, או כדי להוציא את הפולש מהמקרקעין באמצעות כוח פיזי. עם זאת, בעל מקרקעין לא רשאי להשתמש בכוח סביר כדי לגרום נזק לפולש, או כדי לפגוע בו בצורה כלשהי.

במקרה של פינוי פולשים בכוח, בעל המקרקעין או אדם מטעמו צריכים לנקוט באמצעי זהירות כדי להימנע מפגיעה בפולש. לדוגמה, בעל המקרקעין צריך להודיע לפולש על הכוונה לפנות אותו מהמקרקעין, לפני שהוא משתמש בכוח.
בנוסף, בעל המקרקעין צריך להימנע מהפעלת כוח שעלול לגרום נזק לפולש. לדוגמה, בעל המקרקעין לא רשאי להשתמש באמצעים כמו נשק או כלי נשק, כדי לפנות פולש.

במקרה של פינוי פולש בכוח, בעל המקרקעין או אדם מטעמו עשויים להיות חשופים לתביעה אזרחית מצד הפולש. לדוגמה, הפולש עשוי לתבוע פיצויים בגין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מהפינוי.
לכן, מומלץ לבעל מקרקעין או אדם מטעמו להתייעץ עם עורך דין לפני שהוא פונה פולש בכוח.

להלן מספר דגשים חשובים לזכור בעת פינוי פולש בכוח:

• הפעלת כוח סביר בלבד.
• הודעה מוקדמת לפולש על הכוונה לפנות אותו מהמקרקעין.
• הימנעות מהפעלת כוח שעלול לגרום נזק לפולש.
• התייעצות עם עורך דין לפני הפינוי.

מהו ההליך החוקי לפינוי פולש לאחר 30 ימים?

לאחר שחלפו 30 יום מיום הפלישה, בעל המקרקעין או המחזיק בהם כדין לא יכולים לפנות את הפולש בכוח. במקרה זה, הפינוי יכול להתבצע רק באמצעות הליך משפטי.
ההליך המשפטי לפינוי פולש לאחר 30 יום הוא הגשת תביעה לפינוי יד לבית המשפט. תביעה זו היא למעשה תביעה לסילוק יד ממקרקעין.
בתביעה לפינוי יד, בעל המקרקעין או המחזיק בהם כדין צריכים להוכיח כי הם הבעלים או המחזיק החוקיים במקרקעין, וכי הפולש הוא פולש שלא כדין.
אם בית המשפט יקבל את התביעה, הוא יורה לפולש לפנות את המקרקעין. אם הפולש לא יפנה את המקרקעין מיוזמתו, המשטרה תנקוט בהליכים לפינוי הפולש.

להלן שלבי ההליך המשפטי לפינוי פולש לאחר 30 יום:

1. הגשת תביעה לפינוי יד לבית המשפט.
2. הגשת כתב הגנה על ידי הפולש.
3. דיון בבית המשפט.
4. פסק דין של בית המשפט.
5. פינוי הפולש על ידי המשטרה.

חשוב לציין כי הליך פינוי פולש לאחר 30 יום יכול לקחת זמן רב. לכן, מומלץ לבעל המקרקעין או המחזיק בהם כדין להתייעץ עם עורך דין לפני הגשת התביעה.

להלן מספר דגשים חשובים לזכור בעת הגשת תביעה לפינוי יד:

• איסוף ראיות שתומכות בתביעה.
• הגשת התביעה במועד.
• התייעצות עם עורך דין לפני הגשת התביעה.

פינוי פולשים פיצוי כספי

בעל מקרקעין או מחזיק בהם כדין, שפינת פולש ממקרקעין, עשוי להיות זכאי לפיצוי כספי מהפולש. הפיצוי הכספי יכול להיות בגין נזקים שנגרמו לבעל המקרקעין או למחזיק בהם כדין כתוצאה מהפלישה.

לדוגמה, בעל מקרקעין עשוי להיות זכאי לפיצוי כספי בגין נזקים לרכוש, או בגין הפסד הכנסות.
על מנת לקבל פיצוי כספי, בעל המקרקעין או המחזיק בהם כדין צריך להגיש תביעה לפיצויים נגד הפולש לבית המשפט. בתביעה זו, בעל המקרקעין או המחזיק בהם כדין צריכים להוכיח כי נגרמו להם נזקים כתוצאה מהפלישה.

להלן מספר דגשים חשובים לזכור בעת הגשת תביעה לפיצויים בגין פינוי פולש:

• איסוף ראיות שתומכות בתביעה.
• הגשת התביעה במועד.
• התייעצות עם עורך דין לפני הגשת התביעה.

חשוב לציין כי בית המשפט לא יפסוק פיצוי כספי במקרים שבהם הפולש לא היה מודע לכך שהמקרקעין אינם שייכים לו. לדוגמה, אם הפולש חשב בטעות שהמקרקעין שייכים לו, בית המשפט עשוי לפסוק פיצוי כספי מופחת.

להלן מספר דוגמאות לפיצויים שניתן לקבל בגין פינוי פולש:

• פיצוי בגין נזקים לרכוש, כגון נזקים לדלתות, לחלונות, או לריהוט.
• פיצוי בגין הפסד הכנסות, כגון הפסד דמי שכירות או הפסד הכנסות מעסק.
• פיצוי בגין עוגמת נפש.

היקף הפיצוי הכספי ייקבע על פי שיקול דעתו של בית המשפט, בהתאם לנסיבות המקרה.

סיכום

זכויות הפולש למקרקעין מורכבות ומגוונות. בעל מקרקעין או מחזיק בהם כדין, שנתקל בפולש, צריך להתייעץ עם עורך דין כדי להבין את זכויותיו ואפשרויותיו.

מחבר המאמר: עו”ד מוטי גולן

עו”ד מוטי גולן הוא מייסד המשרד והוא בעל ניסיון עשיר בהתנסות מעשית בעלת הצלחות רבות בתחום המקרקעין