פינוי שוכר לפני תום החוזה: האם זה אפשרי? (מדריך משפטי)

דף הבית בלוג פינוי שוכר לפני תום החוזה

מוטי גולן

03/01/2024

הסכם פינוי שוכר הוא הסכם שנערך בין בעל נכס לבין השוכר של אותו נכס, כאשר במסגרת הסכם זה מאשר השוכר שהוא יפנה את הנכס במועד וכן בתנאים שנקבעו באותו הסכם. באופן כללי, הסכם זה יכול להיחתם בהסכמה הדדית בין הצדדים, או כחלק מהליך משפטי לפינוי שוכר.

מהו הסכם פינוי שוכר?

במקרה של הסכם פינוי שוכר בהסכמה הדדית, הצדדים מסכימים על תנאי הפינוי מראש. תנאים אלו יכולים לכלול את המועד שבו השוכר יפנה את הנכס, את סכום הפיצויים שיקבל השוכר אם יתפנה לפני תום תקופת השכירות, את אופן החזרת הנכס לבעל הנכס ועוד. בסופו של דבר, הסכם פינוי שוכר מהווה מסמך תקף משפטית. לכן, לפני שחותמים על מסמך זה, הן הבעלים של הנכס והן השוכרים חייבים להבין ולדעת על מה הם חותמים. בפועל, הסכם זה מאפשר את הפינוי המיידי של השוכרים, בדרך כלל בטווח של 90 ימים.

מהן העילות האפשריות לפינוי שוכרים לפני תום החוזה?

הסכם פינוי שוכר עשוי להיות רלוונטי במספר מקרים שונים. ככלל, כאשר מסתיימת תקופת השכירות על אותו נכס, השוכר חייב על פי חוק לפנות את הנכס. עם זאת, ישנם לא מעט מקרים בהם שוכרים זכאים להאריך את תקופת השכירות, כמו למשל במקרים שבהם השוכרים חותמים על “אופציה” אשר מאפשרת להם להאריך את החוזה ללא העלאה בדמי השכירות. בתוך כך, הסיבות האפשריות לפינוי שוכרים עשויות להיות טמונות במגוון גורמים שונים, כמו למשל:

הפרת חוזה מצד השוכר: אם השוכר מפר את תנאי החוזה, כגון אי תשלום שכר דירה במועדו, גרימת נזק בלתי הפיך לנכס, או שימוש בנכס למטרות בלתי חוקיות.
שימוש שאינו לפי הסכם: אם השוכר משתמש בדירה למטרות אחרות מאלה שנקבעו בחוזה, כגון הפעלת עסק מהבית אם זה מנוגד להוראות החוזה.
סיבות חוקיות מוסכמות: לעיתים קיימות הוראות בחוזה שמאפשרות לבעל הדירה לפנות את השוכר תחת תנאים מסוימים, כגון צורך לערוך שיפוצים גדולים או למכור את הדירה.
פסק דין של בית משפט: במקרים של סכסוך בין השוכר לבעל הבית שלא ניתן לפתור בדרכים אחרות, בית המשפט יכול להורות על פינוי השוכר.
סיום החוזה בהסכמה: לעיתים שני הצדדים מסכימים יחד לסיים את החוזה מוקדם, כפי שנקבע בהסכמה הדדית.

חשוב לציין: כל מקרה צריך להיבדק ולהידון בהתאם לחוק המקומי ולנסיבות הספציפיות של החוזה והמעורבים בו. ייעוץ משפטי מקצועי יכול להיות חיוני במקרים של פינוי או סכסוך חוזי.

הסכם פינוי שוכר

זכויות השוכר בתהליך הפינוי

חשוב להכיר את זכויות השוכר במהלך תהליך הפינוי:

זכות להודעה מוקדמת: על פי חוק, השוכר זכאי לקבל הודעה מוקדמת על הכוונה לפנותו, בדרך כלל 30-90 ימים מראש.
זכות לשימוע: השוכר רשאי להציג את טענותיו בפני בעל הנכס או בית המשפט.
זכות לתקן הפרות: במקרים מסוימים, לשוכר יש זכות לתקן הפרות של חוזה השכירות לפני שניתן לפנותו.
הגנה מפני פינוי לא חוקי: חל איסור על בעל הנכס לפנות את השוכר בכוח או לנתק שירותים חיוניים כדי לאלץ פינוי.

הסכם פינוי שוכר במסגרת הליך משפטי

ישנם לא מעט מקרים שבהם בעל הנכס והשוכר לא מסכימים על תנאי הפינוי, ולכן בעל הנכס יכול להגיש תביעה לפינוי שוכר לבית המשפט. בית המשפט יכריע בעניין הפינוי בהתאם לחוק השכירות, אך גם בהתאם ובכפוף לתנאים הנסיבתיים של כל מקרה לגופו.

חשוב לדעת: במקרים שבהם אתם מעוניינים לגשת לבית המשפט ולהגיש את התביעה בגין פינויו של השוכר, יש לקחת בחשבון כי תוכלו לבחור ב-2 הליכים משפטיים שונים:

הליך רגיל: מאפשר לרכז ולאגד מספר תביעות יחד.
הליך מזורז: מאפשר להגיש אך ורק את תביעת פינוי השוכר

טיפים חשובים לבעלי נכסים בתהליך פינוי שוכר

בדיקת תנאי החוזה: קראו את חוזה השכירות בקפידה ובדקו האם קיימים בו סעיפים המתייחסים לפינוי מוקדם, כגון סעיפי הפרת חוזה או תנאים מיוחדים שמאפשרים פינוי מוקדם תחת נסיבות מסוימות.
הודעה מקדימה לדייר: יש לשלוח הודעה כתובה לדייר על הכוונה לפנות אותו, מומלץ לעשות זאת בתיאום עם עורך דין. ההודעה צריכה לכלול את הסיבה לפינוי, הוכחות לטענות אם יש, ולהיות בהתאם למה שנדרש בחוזה.
התחשבות בזכויות הדייר: יש לקחת בחשבון את הזכויות שמוגנות על ידי החוק לדייר. זה כולל זמן התראה מינימלי ואפשרות לדייר להגיב או לתקן את המצב שהוביל להחלטה על פינוי.
ניסיון להגיע להסכמה: תמיד מומלץ לנסות ולמצוא פתרון בהסכמה עם הדייר לפני שמתחילים תהליך משפטי. דבר זה יכול להיות באמצעות דיון פנים מול פנים או גישור.
הליכים משפטיים: אם הדייר מסרב לעזוב את הנכס והפינוי מוצדק משפטית, יהיה צורך להגיש תביעה בבית המשפט. התהליך יכול להיות מורכב ולדרוש התערבות של עורך דין המתמחה בדיני נדל”ן

טיפ: תיעוד מדויק של כל התקשורת עם השוכר ושמירה על ראיות לכל הפרה של החוזה יכולים לחזק משמעותית את עמדתכם במקרה של הליך משפטי.

אילו נתונים צריך לכלול הסכם פינוי שוכר?

הסכם פינוי שוכר צריך לכלול בדרך כלל את הנתונים הבאים:

זהות הצדדים להסכם: בעל הנכס והשוכר או כל צד שלישי אשר מעורב בחוזה השכירות.
תיאור הנכס: כתובת הנכס, מספר החדרים, גודל הנכס במטרים רבועים וכו’.
מועד הפינוי: המועד שבו השוכר נדרש לפנות את הנכס על פי חוזה השכירות.
סכום הפיצויים: בכל מקרה בו אחד מהצדדים מתחייב לשלם פיצויים בגין הפרת חוזה, יש לציין זאת בחוזה השכירות.
אופן החזרת הנכס לבעל הנכס: ככלל, שוכר צריך להשאיר את הנכס נקי ותקין, אם כי חוזים מסוימים יכללו תנאי החזרה ספציפיים (כמו צביעת קיר וטייח, החזרת דירה לקדמותה לאחר שיפוץ קל ועוד).

פינוי שוכר לפני תום החוזה

לסיכום

פינוי דייר הוא תהליך מורכב ורגיש שדורש ידע, רגישות וזהירות משפטית. בין אם אתם בעלי נכס או שוכרים, חשוב להכיר את זכויותיכם וחובותיכם בנושא זה.

בסיכומו של דבר, לא רק מומלץ, אלא חשוב במיוחד להיעזר בעורך דין בעת עריכת הסכם פינוי שוכר.
עורך הדין יסייע לצדדים להסכים על תנאים הוגנים, וכך למעשה יבטיח שההסכם יהיה תקף מבחינה משפטית.

משרד עו”ד מוטי גולן ושות’ מתמחה זה שנים רבות בתחום פינוי שוכרים. צוות המשרד שלנו מחויב להגן על זכויותיכם ולנהל את ההליך המשפטי ביעילות ובמקצועיות, תוך שאיפה למיצוי זכויתיכם ולהשגת התוצאות המיטביות ביותר.

לייעוץ מקצועי ראשוני התקשרו עכשיו: 072-3305673

מחבר המאמר: עו”ד מוטי גולן

עו”ד מוטי גולן הוא מייסד המשרד והוא בעל ניסיון עשיר בהתנסות מעשית בעלת הצלחות רבות בתחום המקרקעין