פינוי שוכר עקב מכירת דירה: המדריך המלא

דף הבית בלוג פינוי שוכר עקב מכירת דירה

'עו"ד מוטי גולן'

20/05/2024

מכירת דירה מושכרת היא מצב לא פשוט שמעורר שאלות רבות הן אצל בעלי הנכסים והן אצל הדיירים. כיצד ניתן לאזן בין זכויות הבעלות של המוכר לבין זכויות השוכר להמשיך ולהתגורר בדירה? מהם הכללים והתנאים החוקיים הנוגעים לפינוי דייר במקרה של מכירה? במאמר זה נענה על כל השאלות.

מה קורה כשבעל דירה מוכר את הנכס שלו כשיש בו שוכר?

כאשר בעל דירה מחליט למכור נכס מושכר, עליו לקחת בחשבון את זכויות השוכר ואת ההתחייבויות החוזיות מולו. ברוב המקרים, מכירת הדירה אינה מבטלת אוטומטית את הסכם השכירות, והשוכר זכאי להמשיך להתגורר בנכס עד לתום התקופה הקבועה בחוזה. עם זאת, במצבים מסוימים, בעל הדירה רשאי לדרוש את פינוי הדירה בהתראה מראש, בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם. חשוב שבעל הנכס והשוכר יהיו מודעים לזכויותיהם וחובותיהם, וינהלו את תהליך המכירה והפינוי בהגינות ובהתאם לדין.

האם בעל הדירה יכול לפנות את השוכר בכל מקרה של מכירה?

ישנם מקרים בהם בעל הדירה רשאי לפנות את השוכר עקב מכירת הנכס, אך במקרים אחרים אין לו זכות לעשות זאת. הגורם המכריע הוא חוזה השכירות שנחתם בין הצדדים. אם בחוזה קיים סעיף המאפשר לבעל הדירה לסיים את השכירות במקרה של מכירה, הוא יוכל לממש זכות זו. לעומת זאת, אם החוזה אינו כולל סעיף כזה או אם תקופת השכירות המוגדרת בו טרם הסתיימה, בעל הדירה יהיה מחויב לכבד את ההסכם עד תום התקופה. במקרים אלו, הקונה החדש של הנכס יירש את חוזה השכירות הקיים ויהפוך למשכיר החדש של הדייר הנוכחי, ללא אפשרות לפנותו באופן מיידי.

מהי תקופת ההתראה המינימלית שבעל הדירה צריך לתת לשוכר על פינוי הדירה?

על פי חוק הגנת הדייר, במקרה של מכירת דירה מושכרת, על בעל הנכס לתת לשוכר הודעה מראש על הפינוי. התקופה המינימלית למתן ההודעה נקבעת בהתאם למשך תקופת השכירות. אם תקופת השכירות היא פחות משלוש שנים, יש לתת התראה של 90 יום לפחות. אם תקופת השכירות היא מעל שלוש שנים, יש לתת התראה של 180 יום לפחות. עם זאת, אם צוין בחוזה השכירות פרק זמן ארוך יותר למתן התראה, הוא יגבר על ההגדרה בחוק. חשוב לציין כי תקופת ההודעה המוקדמת תקפה גם אם מועד סיום החוזה מוקדם יותר.

בית שנמכר

מה קורה אם השוכר מסרב לפנות את הדירה גם אחרי שקיבל התראה?

במקרה בו השוכר מתעקש להישאר בדירה למרות שקיבל הודעת פינוי כדין מבעל הנכס, עומדות בפני בעל הדירה מספר אפשרויות לפעולה. ראשית, הוא יכול להגיש תביעה לפינוי הדירה בבית משפט לענייני שכירות. אם בית המשפט יקבל את התביעה, הוא יוציא צו המורה לשוכר לפנות את הדירה. אם השוכר עדיין מסרב להישמע להוראת בית המשפט, יהיה צורך לפתוח בהליך הוצאה לפועל כדי לאכוף את פינוי המושכר. חשוב לציין כי תהליכים משפטיים אלו עלולים להימשך חודשים ארוכים, ולעיתים אף למעלה משנה, ולכן מומלץ לבעל הדירה לשקול היטב את צעדיו ולנסות להגיע להסכמה מרצון עם השוכר, במידת האפשר.

פינוי דייר עקב מכירת דירה – דייר מוגן

במקרה הייחודי של פינוי דייר מוגן, קיימים כללים מיוחדים. דייר מוגן הוא מי שהתגורר בדירה במשך שנים רבות, לרוב למעלה מ-20 שנה, והוא נהנה מהגנה מיוחדת על פי חוק הגנת הדייר. במקרה של מכירת הדירה שבה מתגורר דייר מוגן, בעל הדירה אינו רשאי לפנותו ללא קבלת היתר מבית המשפט. התהליך כולל הגשת בקשה מנומקת לפינוי ובחינה פרטנית של נסיבות המקרה על ידי השופט. בית המשפט ישקול את זכות הבעלות של בעל הדירה לעומת זכויות הדייר המוגן וצרכיו המיוחדים. במקרים רבים, בית המשפט יתנה את אישור הפינוי בהענקת פיצוי כספי הולם לדייר המוגן או בהשגת דיור חלופי הולם עבורו. רק לאחר קבלת צו פינוי מבית המשפט יהיה רשאי בעל הדירה להתחיל בהליכי פינוי מעשיים של הדייר המוגן.

איך בעל דירה יכול להימנע ממצב בו קשה לפנות שוכר בגלל מכירה?

בעלי דירות יכולים לנקוט במספר צעדים בעת ניסוח חוזה השכירות, על מנת להקל על תהליך פינוי הדייר במקרה של מכירת הנכס בעתיד. להלן מספר טיפים חשובים:

הגבלת משך תקופת השכירות לפרק זמן סביר, שיאפשר גמישות בעת הצורך
הוספת סעיף המאפשר לבעל הנכס לסיים את החוזה באופן מוקדם, בהתראה מראש, במקרה של מכירת הדירה
דרישה לקבלת ערבויות או בטחונות מהשוכר, שיבטיחו עמידה בתנאי החוזה ופינוי במועד
ניסוח ברור ומפורט של תנאי הפינוי בחוזה, כולל התראות נדרשות ולוחות זמנים מחייבים
קביעת סנקציות או קנסות על עיכוב בפינוי הנכס, שיתמרצו את השוכר לעזוב בזמן

צו פינוי המורה לשוכר להתפנות מדירה שנמכרה

מה עושים אם מתעורר סכסוך משפטי בעקבות דרישה לפינוי הדירה?

במקרה של סכסוך משפטי בין בעל הדירה לשוכר סביב דרישת פינוי עקב מכירת הנכס, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני נדל”ן ושכירות. עורך הדין יוכל לסייע בניהול ההליכים המשפטיים מול השוכר הסרבן, להגן על זכויות בעל הנכס ולפעול למימוש צו הפינוי בהתאם לחוק. חשוב להדגיש את החשיבות של ליווי מקצועי לאורך כל הדרך, על מנת למנוע טעויות, עיכובים מיותרים או פגיעה בזכויות. עורך דין מנוסה יידע כיצד להתמודד עם טענות הצד שכנגד, להציג ראיות ועדויות רלוונטיות ולייצג את האינטרסים של בעל הדירה בצורה הטובה ביותר בבית המשפט.

לסיכום

מכירת דירה מושכרת היא תהליך מורכב שדורש התחשבות בזכויות של השוכר לצד האינטרסים של בעל הנכס. חשוב מאוד שחוזה השכירות יהיה מנוסח בבהירות ויכלול התייחסות למצב של מכירה, כדי למנוע מחלוקות מיותרות. אם בכל זאת מתעורר סכסוך, מומלץ לשני הצדדים להיעזר בעורך דין מנוסה שיוכל להגיע לפתרון המיטבי עבור כולם. ברוב המקרים, כאשר בעל הדירה פועל בתום לב ומקפיד על התנאים החוזיים והוראות החוק, הוא יוכל לקדם את עסקת המכירה בהצלחה, גם אם הנכס מושכר באותה עת.

מחבר המאמר: עו”ד מוטי גולן

עו”ד מוטי גולן הוא מייסד המשרד והוא בעל ניסיון עשיר בהתנסות מעשית בעלת הצלחות רבות בתחום המקרקעין

פינוי שוכר עקב מכירת דירה